8月9日 ，以“平衡與發(fā)展——可持續的中國房地產(chǎn)”為主題的2012博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲如期舉行。與此同時(shí)，國家統計局發(fā)布前7個(gè)月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況。統計局數據顯示，今年前7個(gè)月全國房屋新開(kāi)工面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(簡(jiǎn)稱(chēng)“國房景氣指數”)均有明顯下降。博鰲論壇上，與會(huì )專(zhuān)家指出，當前房地產(chǎn)行業(yè)在調控政策取得成效的同時(shí)，也處于“穩增長(cháng)”和“控房?jì)r(jià)”的兩難境地，亟須建立可持續的長(cháng)效政策。另外，參與論壇的企業(yè)人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，房企在調控政策持續的背景下，未來(lái)將嘗試在原有生存模式上有所改變。
現狀
房地產(chǎn)調控見(jiàn)成效
國家統計局9日發(fā)布前7月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況，數據顯示，全國前7月房屋新開(kāi)工面積下降明顯；國房景氣指數為94.57，創(chuàng )歷史新低。
根據統計局數據，就全國房屋新開(kāi)工面積來(lái)看，2012年1至7月份，全國房屋新開(kāi)工面積103905萬(wàn)平方米，同比下降9.8%，降幅比1至6月份擴大2.7個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開(kāi)工面積77140萬(wàn)平方米，同比下降13.4%。
在商品房銷(xiāo)售和待售情況方面，1至7月份，商品房實(shí)現銷(xiāo)售面積48593萬(wàn)平方米，同比下降6.6%，降幅比1至6月份縮小3.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷(xiāo)售面積下降7.5%。商品房銷(xiāo)售額為28699億元，同比下降0.5%，降幅縮小4.7個(gè)百分點(diǎn)。
另外，1至7月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積18982萬(wàn)平方米，同比下降24.3%，降幅比1至6月份擴大4.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款3836億元，下降16.9%，降幅擴大3.6個(gè)百分點(diǎn)。
《經(jīng)濟參考報》記者發(fā)現，7月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數為94.57，比上月回落0 .14點(diǎn)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭據此告訴《經(jīng)濟參考報》記者，7月份國房景氣指數是連續14個(gè)月下滑。不過(guò)他預計“國房指數下行速度將越來(lái)越慢，今年三季度可能見(jiàn)底”。楊紅旭預計全國房屋新開(kāi)工面積全年將保持下跌狀態(tài)“這也將導致明后兩年的商品房供應偏緊，應該引起行業(yè)警惕”。
同日，國民經(jīng)濟研究所所長(cháng)樊綱在2012博鰲房地產(chǎn)論壇上指出，當前房地產(chǎn)調控政策已經(jīng)取得成效“尤其是2010年下半年政策執行以來(lái)，那些原本房?jì)r(jià)高漲的地區基本上穩定了下來(lái)”。他認為，正是政策持續執行使得房?jì)r(jià)泡沫沒(méi)有波及到全國絕大多數二、三、四線(xiàn)城市“另外從房?jì)r(jià)和居民收入關(guān)系來(lái)看，房?jì)r(jià)已經(jīng)實(shí)現了一定程度的調整”。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一則認為，當前房地產(chǎn)行業(yè)在大環(huán)境上正處于“穩增長(cháng)”與“控房?jì)r(jià)”的兩難境地。他說(shuō)，“在中央層面一系列政策措施的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫。特別是從2011年9月到2012年4月，在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降與持平的城市總數占絕大多數，同比下降的城市也逐月增多，調控成效逐步顯現”。
朱中一告訴記者，今年以來(lái)歐債危機持續蔓延，外需不足矛盾突出，我國G D P增長(cháng)不確定因素增多。“尤其是今年二季度，我國G D P增幅‘破八’至7.6%，創(chuàng )12個(gè)季度以來(lái)的新低，穩增長(cháng)已成了全社會(huì )關(guān)注的重要任務(wù)”。
同時(shí)，一些城市從今年5月以來(lái)，隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售量的明顯回升，新建住宅價(jià)格出現環(huán)比上漲。部分城市土地市場(chǎng)也再現高價(jià)地。在穩增長(cháng)與地方財政的壓力下，一些城市試圖放松調控的愿望也時(shí)有露頭。朱中一據此認為，“當前，‘穩增長(cháng)’與‘控房?jì)r(jià)’處于兩難，調控進(jìn)入了關(guān)鍵期”。
應對
調控迫使開(kāi)發(fā)商重謀生路
北京首創(chuàng )置業(yè)股份有限公司董事長(cháng)劉曉光則坦言“今年的形勢總體上很?chē)谰薄ＫJ為，一方面政策壓力帶來(lái)一些利好因素“比如房地產(chǎn)行業(yè)轉型步伐加快，以綜合開(kāi)發(fā)為業(yè)態(tài)形式的變化在行業(yè)內部逐漸成為趨勢，改變了過(guò)去過(guò)于扁平化、過(guò)于分化的行業(yè)結構”。但同時(shí)“宏觀(guān)調控形勢還是很?chē)谰{控政策依舊嚴格”。
針對近日業(yè)內關(guān)于“是否取消商品房預售制度”的猜測，劉曉光認為“暫時(shí)不會(huì )”。在他看來(lái)，取消預售制度是行政手段較為嚴厲的一個(gè)措施，而目前“我們的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)制度還不能支撐取消預售的條件，一旦取消將會(huì )引起整個(gè)行業(yè)的震蕩”。
但是，劉曉光同時(shí)表示，“即使在經(jīng)濟下滑的時(shí)候，也不排除會(huì )出現新的調整政策”。他認為，多方面因素在制約著(zhù)當前的政策環(huán)境調控體系，有G D P的需要，有地方政府賣(mài)地的沖動(dòng)，有企業(yè)盈利的需要，還有老百姓購買(mǎi)房屋做投資的沖動(dòng)，以及經(jīng)濟下滑的影響。而新政是否推出，最終則要看“明年3、4月份新的制度體系和政治體系，以及未來(lái)市場(chǎng)的穩定性。”
金地(集團)股份有限公司總裁黃俊燦則告訴《經(jīng)濟參考報》記者，在住宅持續受到調控之后，未來(lái)行業(yè)將可能更多地向多元化、復合型地產(chǎn)時(shí)代演變。他同樣認為，盡管經(jīng)濟回落對行業(yè)來(lái)講并不是一件好事，但是經(jīng)濟回落所帶來(lái)的宏觀(guān)政策對于房地產(chǎn)這樣一個(gè)高度依賴(lài)資金的行業(yè)來(lái)講是非常有幫助的“銀行利息的下調，買(mǎi)房貸款成本的下調，都是有好處的”。
黃俊燦說(shuō)，當前對房企而言去庫存的壓力依然很大，根據國家統計局的數據，盡管庫存消化周期指標在下降，從12個(gè)月降到10個(gè)月，“但截止到今年6月末，企業(yè)的庫存還在增加”。
他認為就企業(yè)而言，短期來(lái)看要優(yōu)化產(chǎn)品結構。“未來(lái)像商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養老地產(chǎn)，包括一些配合國家產(chǎn)業(yè)升級轉型的高新園區的開(kāi)發(fā)，這些業(yè)務(wù)企業(yè)都應該去考慮。只有多元的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，企業(yè)的利潤空間才有可能得到延展”。
黃俊燦告訴記者，就金地而言，在做好住宅業(yè)務(wù)的同時(shí)，同時(shí)也會(huì )在商業(yè)地產(chǎn)方面做嘗試“對于能夠和住宅業(yè)務(wù)協(xié)同的社區大商業(yè)，我們也會(huì )著(zhù)重考慮。尤其三、四線(xiàn)城市的商業(yè)機會(huì )，只不過(guò)會(huì )相對更謹慎一些”。
未來(lái)
需要長(cháng)效機制
財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康則在會(huì )上表示，這一輪房地產(chǎn)調控新政值得肯定的方面是，已經(jīng)逐步形成了一個(gè)相對清晰的調控框架。“調控主體是政府，要合理地實(shí)施國家干預。而雙軌就預示著(zhù)在經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)在市場(chǎng)環(huán)境里面要遵循市場(chǎng)規則和市場(chǎng)規律”。
他說(shuō)，作為長(cháng)效機制的“雙軌制”，一個(gè)明顯的方面是體現在房產(chǎn)稅上。在雙軌統籌的制度建設里，無(wú)法規避的是包含著(zhù)房產(chǎn)稅改革的組成部分。“這種稅收不僅在交易環(huán)節，還要進(jìn)一步推到保有環(huán)節，政府的調控要在頂層規劃之下同時(shí)起到托底的作用”。
賈康強調，現在的房地產(chǎn)調控是在很多地方以比較的嚴厲方式實(shí)施行政手段，從中長(cháng)期來(lái)看最終勢必會(huì )逐漸淡出。“這是一個(gè)可以看得很清晰的邏輯。現在可以看到的嚴厲手段有限購、限價(jià)，甚至有的地方要求政府部門(mén)要對所有的商品房一個(gè)單位一個(gè)單位的審批價(jià)格。”他認為這并不是長(cháng)遠之策。
樊綱也認為，現在房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的當務(wù)之急并不是“每天重復要抑制房?jì)r(jià)，而是要盡快地用經(jīng)濟手段替換下行政手段，用制度替換下政策”。他認為，中國的優(yōu)勢是可以用行政手段作為臨時(shí)措施。但是，這終究要通過(guò)各種新的制度建設，包括經(jīng)過(guò)試點(diǎn)后建立起來(lái)的新制度，用經(jīng)濟手段、用稅收、利率、信貸等政策來(lái)替換當下類(lèi)似“限購”這樣的政策。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一對記者表示，應利用當前調控的有利時(shí)機，在堅持現行調控政策、鞏固調控成果的基礎上，抓緊建立中長(cháng)期制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期平穩健康發(fā)展。朱中一認為，無(wú)論是實(shí)現群眾住有所居的目標，還是保持經(jīng)濟平穩健康增長(cháng)，都離不開(kāi)一個(gè)長(cháng)期穩定健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩、調控成果在顯現，地方政府在加大保障房建設，加強和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調控方面也積累了一定的經(jīng)驗，應抓緊時(shí)機建立中長(cháng)期制度，包括進(jìn)一步完善土地供應制度和出讓制度；穩步推行房地產(chǎn)稅改革，增加持有環(huán)節稅負，減輕流轉環(huán)節稅負；進(jìn)一步健全差別化的信貸政策，進(jìn)一步加強理論研究和頂層設計，完善雙軌制的住房供應政策和房地產(chǎn)的法律法規體系等。(記者 高偉)
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